정부는 주택시장 안정을 위해 2024년 상반기까지 신규로 사전청약 10만1,000호를 추가로 실시하고 기존 매각된 택지 내 공급예정 물량 6만4,000호의 분양 조기화도 병행한다. 또한 8.4대책 목표 물량달성에 차질이 없는 범위 내에서 지자체와 함께 개발구상 보완 후 주민공람 등 본격 개발절차에 착수할 예정이다.
정부는 2017년 12월 주거복지로드맵을 시작으로 3기 신도시 등 ‘수도권 30만호 공급방안’을 발표해 공공택지 지정 등 미래 공급기반 확충노력을 이어 왔다. 도심 내 양질의 주택공급을 원하는 수요에 맞춰 세 차례에 걸쳐 도심 내 주택공급 확대방안을 발표하고 후속조치를 추진하고 있다.
그 결과 향후 10년간 많은 물량의 주택공급이 예상되나 주택건설에 소요되는 절대기간 등으로 인해 공급대책에 따른 주택은 2023년 이후 본격적인 분양 및 입주가 시작될 전망이다.
| 10년 平 | 5년 平 | ‘20 | ‘21 | ‘22 | ‘21~’30년平 |
전국 | 전체 | 46.9 | 54.0 | 47.1 | 46.0 | 48.9 | 56.3 |
아파트 | 31.7 | 39.3 | 37.3 | 32.2 | 37.4 | 43.6 |
수도권 | 전체 | 23.4 | 27.7 | 25.0 | 27.9 | 27.6 | 31.4 |
아파트 | 14.8 | 18.9 | 19.4 | 18.6 | 20.3 | 23.5 |
서울 | 전체 | 7.3 | 7.8 | 8.2 | 8.3 | 8.1 | 10.7 |
아파트 | 3.7 | 4.2 | 5.7 | 4.2 | 3.6 | 7.0 |
<장래 공급전망 검토(2021~2030년 민간공급물량 포함)>
반면 전 세계적인 초저금리 기조로 차주의 차입부담 감소 및 자산투자 선호, 집값 상승기대 확산 등으로 주택 구매수요가 늘어나면서 주택시장 불안이 지속되고 있다. 이러한 상황에서 주택시장 조기 안정을 위해서는 발표된 공급대책을 차질 없이 추진함과 동시에 계획된 공급물량의 공급시점을 최대한 앞당김으로써 단기수급 불균형을 완화할 필요가 있다.
이에 따라 정부는 사전청약 대상을 공공택지 내 민간 시행사업, 3080+ 공공사업까지 확대해 총 10만1,000호의 주택을 조기 공급하는 ‘공공택지 사전청약 확대방안’을 마련하는 한편 발표된 대책의 차질없는 추진을 위해 태릉지구‧과천청사 개발 방안에 대한 지자체 협의를 마무리하고 구체적인 개발구상 및 공급 일정을 확정했다.
공공택지 사전청약 확대
정부는 이번 ‘공공택지 사전청약 확대방안’을 통해 기존에는 공공택지 내 공공 시행사업에만 적용하던 사전청약 제도를 공공택지 내 민간 시행사업 및 3080+ 공공사업까지 확대 도입한다.
이번 방안으로 2024년 상반기까지 총 10만1,000호 주택이 조기 공급되며 기존 사전청약 물량까지 합하면 총 16만3,000호 주택이 당초 공급시점에 비해 1~3년 정도 앞당겨 공급될 예정이다. 이중 13만3,000호가 수도권에 공급되며 이는 최근 5년간 연평균 수도권 민간 아파트 일반분양분 11만3,000호를 상회하는 물량이다.
| 합계 | ‘22년 까지 | ‘23년 이후 |
계 | `21.下 | `22.上 | `22.下 | 계 | `23.上 | `23.下~`24.上 |
총 계 | 16.3 | 10.0 | 3.8 | 3.1 | 3.1 | 6.3 | 1.6 | 4.7 |
신규 사전청약 | 10.1 | 3.8 | 0.6 | 1.6 | 1.6 | 6.3 | 1.6 | 4.7 |
공공택지 민간(신규) | 8.7 | 3.4 | 0.6 | 1.6 | 1.2 | 5.3 | 1.1 | 4.2 |
3080+(신규) | 1.4 | 0.4 | - | - | 0.4 | 1.0 | 0.5 | 0.5 |
現사전청약 | 6.2 | 6.2 | 3.2 | 1.5 | 1.5 | - | - | - |
<사전청약 확대방안에 따른 공급 물량>
또한 매각된 택지 중 토지사용이 가능하나 착공 및 분양이 이뤄지지 않고 있는 6만4,000호의 대기물량은 제도개편 후 6개월 내 본 청약을 실시하는 경우 향후 택지공급 시 인센티브를 제공할 예정이다. 이를 통해 상당물량이 당초 계획보다 이른 시점에 청약 대기자에게 공급돼 청약 대기수요 흡수 및 주택시장 안정에 기여할 수 있을 전망이다.
공공택지 내 민간 시행사업에서 시행되는 사전청약은 주거복지로드맵과 수도권 30만호 공급방안 등에 따라 지정·조성 중인 부지가 대상이며 2024년 상반기까지 총 8만7,000호 물량을 공급한다. 3기 신도시를 비롯한 해당택지들은 대부분 서울 출‧퇴근 용이 등 입지가 우수하며 GTX‧지하철 연장 등 교통개선대책 시행으로 광역교통 접근성이 더욱 강화될 예정이다.
민간 시행사업은 중대형 평형 비중이 공공분양보다 상대적으로 높을 것으로 전망되며 다양한 브랜드의 민간 아파트도 공급돼 소비자의 선택 폭이 넓어질 것으로 기대된다.
청약 참여자의 권리는 충분히 보호하면 민간 시행자의 참여를 이끌어낼 수 있도록 다양한 제도도 마련된다.
청약 희망자는 사전청약 단계에서 세대 수, 평형별 타입 및 추정분양가 등의 정보를 바탕으로 청약여부를 결정할 수 있다. 당첨 시 시행자와 사전 공급계약을 체결하나 계약체결 단계에서는 별도의 금전납부가 필요하지 않으며 언제든지 당첨자 지위 포기가 가능하다. 추후 본 청약시점이 되면 확정분양가가 공개되며 당첨자는 본 청약 시점에서 청약에 대한 최종의사를 밝힐 수 있다.
민간 시행자의 참여를 이끌어내기 위해 앞으로 매각하는 공공택지는 6개월 내 사전청약을 실시하는 조건으로 공급한다. 이미 매각된 택지를 보유한 업체가 제도개편 후 6개월 내 사전청약을 실시하면 다른 공공택지 공급 시 우선공급·가점 등의 인센티브도 제공할 계획이다.
지난 2월4일 발표한 ‘3080+ 공급방안’에 따라 서울 등 도심 내에서 추진 중인 3080+ 공공사업에서도 2022년 하반기부터 총 1만4,000호의 사전청약 물량이 공급된다.
일반 정비사업은 지구지정 후 분양까지 평균 13년가량이 소요되는 반면 3080+ 공공사업은 Fast-Track 적용을 통해 지구지정 후 분양까지의 소요기간을 이미 2.5년으로 단축했다.
이번 사전청약 확대방안 시행으로 지구지정 후 분양까지 기간이 1년가량 추가로 단축되면서 공급까지의 시차가 기존 정비사업과 비교 시 10년이상 단축되는 효과를 기대할 수 있다.
정비 사업 | | 지구계획 | | 지구지정 | 2年 → | 조합 설립 | 3~4年 → | 사업계획인가 | 3~4年 → | 관리처분 계획인가 | 1年→ | 이주 철거 | 2年 → | 착공 (분양) | 2.5年 → | 준공 | ↳ 일반적인 정비사업은 지구지정 후 분양까지 약 13년 가량 소요(‘19~’20 서울 입주단지 조사) |
 3080+ | | 예정지구 | 1年 → | 지구지정 | 1年 → | 복합사업계획인가 | 0.5年 → | 토지주 우선공급 | 0.5年 → | 이주 철거 | 0.5年 → | 착공 (분양) | 2.5年 → | 준공 | ↳ 지구지정 후 분양까지 약 2.5년 소요 ⇨ 사전청약으로 1년 단축 ⇨ 지구지정 후 약 1.5년 만에 분양 |
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<3080+ 및 사전청약의 공급 조기화 효과>
이에 따라 주민동의(2/3) 요건을 충족해 올해 중 본 지구지정이 가능한 서울 13곳의 후보지는 2022년 하반기부터 사전청약이 시행될 것으로 전망되며 이외 후보지도 조속히 주민동의 요건을 확보해 순차적으로 사전청약을 실시할 예정이다.
태릉·과천청사 대체지 추진
태릉 공공주택지구는 저밀개발‧녹지확충 등으로 쾌적하게 개발하고 당초 물량목표에 차질이 없도록 대체부지도 확보했다. 정부는 차질 없는 주택공급을 최우선으로 주민·지자체 의견을 적극 수렴해 주민편의를 높일 수 있는 조정안을 마련했다.
저밀개발 등 의견에 따라 계획을 조정(1만호→ 6,800호 수준)하되 대체물량 확보 등으로 1만호 공급목표에는 차질이 없도록 추진할 계획이다. 수락산역 역세권 도심복합사업(600호), 노원구내 도시재생사업(600호), 하계5단지(1,500호)·상계마들(400호) 노후 영구임대 재건축 등을 통해 총 3,100호 대체물량을 확보했다.
3080+ 대책 잔여 신규택지 13만호는 태릉 등의 계획변경, 주택시장 상황 등을 감안해 추가 공급이 이뤄지도록 약 14만호까지 공급호수를 늘려 구체적 입지 등을 이달 중 발표 예정이다.
태릉지구는 주민공람을 시작으로 내년 초까지 지자체 등 관계기관 협의를 거쳐 지구지정, 광역교통개선대책을 확정할 예정이며 2023년 상반기 지구계획을 승인하고 2024년 입주자모집 및 2027년 준공 및 주민입주까지 차질 없이 사업을 추진해 나갈 계획이다.
과천청사 대체지도 과천지구 계획변경 3,000호+ 과천시 갈현동 일원 1,300호 신규택지 개발을 통해 당초대로 총 4,300호를 공급한다. 과천신도시 용적률 상향, 자족용지 용도전환 등을 통해 총 3,000호를 추가 확보하고 경기 과천시 갈현동 일원에 신규택지를 공급해 1,300호를 추가 공급한다.
과천신도시의 변경된 토지이용계획에 대해서는 내년 상반기 지구계획 승인 예정이며 갈현지구는 내년 상반기 지구지정 목표로 추진한다.
국토부의 관계자는 “8.4대책 핵심부지인 태릉지구·과천청사 대체지 사업이 본격 추진되는 만큼 이를 계기로 다른 도심사업 추진도 탄력을 받을 것으로 기대된다”라며 “공공택지 사업은 지자체 등 관계기관 의견을 수렴하고 조율하는 과정에 일정기간이 필요하며 이번 태릉·과천도 검토과정에서 상생·발전할 수 있는 방안이 마련된 만큼 앞으로도 지역과 적극 소통하며 안정적으로 주택공급을 추진해 나가겠다”고 밝혔다.
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