최근 ‘좋은 건물’의 기준이 바뀌고 있다. 건물과 인프라 등 실물자산(Real Assets)은 도시 탄소배출과 에너지소비의 상당 부분을 차지한다. 최근에는 AI산업 확대와 데이터센터 개발 증가로 인해 전력사용량과 냉각수요가 급격히 증가하면서 건물 운영효율성과 에너지관리 역량이 산업 경쟁력의 핵심요소로 부상하고 있다.

 

글로벌 투자시장 역시 더 이상 ‘ESG 도입 여부’ 자체를 보지 않는다. 대신 실제 운영과정에서 에너지와 자원을 얼마나 효율적으로 관리하고 있는지, 그리고 이러한 운영데이터가 얼마나 투명하고 신뢰성 있게 관리되는지를 중요하게 보기 시작했다.

 

김윤진 GRESB 한국대표를 만나 변화하는 ‘좋은 건물’의 기준과 지속가능성이 더 이상 선언적 가치나 이미지 차원의 문제가 아닌 운영효율성과 자산 경쟁력, 금융 리스크관리 등의 영역으로 이동하는 전반적 추세 등에 대해 들었다.

 

■ GRESB는 어떤 지표인가
GRESB는 글로벌 부동산 및 인프라자산의 지속가능성을 심사하는 체계이자 글로벌 지표(Global Benchmark)다.

 

2009년 네덜란드에서 시작돼 현재는 전 세계 160여개 이상 기관투자자(Investor Members)와 자산운용사뿐만 아니라 △자산관리 △건설 △건축 △설계 △신재생에너지 △에너지효율 △탄소중립 등 관련 산업에서 필요로 하는 대표적인 실물자산(Real Assets) 지속가능성 평가체계로 자리잡았다. 

우리나라에서는 부동산 및 인프라에 대한 개발 및 운영이 주로 자산운용사 (SPC)를 통해 이뤄지므로 많은 경우 이들이 GRESB 심사 주체가 된다. 우리나라 심사사례는 주로 오피스빌딩, 물류센터 비중이 높으며 여의도 TP타워의 경우 100점을 받은 바 있다. 돈의문 D-Tower는 지속가능성 그린 프리미엄이 긍정적으로 고려돼 매매가 된 사례다.

 

인프라의 경우 △교량 △도로 △항만 등에 투자해 펀드를 운용하고 있는 맥쿼리가 거의 10년간 지속적으로 GRESB 심사를 통해 지속가능성 지표를 관리하고 있으며 최근에는 이를 바탕으로 일부 자산에 대해 성공적 매각을 하기도 했다.

 

이렇듯 GRESB 심사는 실물자산(부동산 및 인프라)의 지역 구분 혹은 유형에 상관없이 동일한 심사체계를 적용(Management 30%+Performance 70%)하며 데이터의 일관성, 객관성, 정합성을 확보해 평가의 신뢰도를 확보하고 있다. 기축건물 외 개발 건도 심사하는데 기축건물 심사에서 Performance부문이 Development 항목으로 적용된다.

 

GRESB는 특정 시점의 친환경인증(Certification)이라기보다 자산의 운영성과를 지속적으로 추적·비교할 수 있는 데이터기반 평가체계에 가깝다. 에너지사용량을 비롯해 △온실가스 배출량 △물 사용량 △운영정책 △리스크관리 체계 등 관련 데이터의 일관성, 객관성, 투명성, 정합성을 확보해 체계적으로 분석해 동일 유형 자산군과 비교할 수 있도록 한다.

 

실물자산의 지속가능성을 데이터기반으로 객관화하고 비교 가능하게 만드는 글로벌 벤치마크라고 볼 수 있다.

 

■ GRESB 평가체계의 특장점은
주식시장에 MSCI나 S&P 같은 시장지표가 있다면 실물자산분야에서는 GRESB가 글로벌 벤치마크 역할을 수행한다고 볼 수 있다.

 

자산이나 포트폴리오 점수를 평가하는 데 그치는 것이 아니라 시장(Peer Group)의 평균을 제공한다. 이는 투자자 입장에서 자산의 경쟁력과 리스크수준을 보다 객관적으로 판단하는 근거이자 투자의사결정 및 자산가치 산정의 근거가 된다.

 

또한 일반적인 ESG평가가 기업 차원의 정책이나 공시에 집중하는 경우가 많았다면 GRESB는 실제 건물과 인프라자산이 데이터기반으로 관리돼 효율적으로 운영되고 있는지를 중요하게 평가한다.

 

예를들어 △에너지사용량 △온실가스배출량 △물 사용량 △재생에너지 활용률 △운영효율성 등 실제 운영데이터를 기반으로 평가가 이뤄진다. 단순히 친환경정책 및 전략 유무를 보는 것이 아닌 실제 운영성과와 개선수준을 확인하는 구조다.

 

결국 GRESB는 지속가능성을 추상적 개념이 아니라 실물 데이터를 기반으로 하는 운영성과와 자산가치의 문제로 연결시키고 있다는 점에서 의미가 있다.

 

■ 타지표(친환경 건물인증)대비 차별성은
GRESB는 ESG요소를 아우르는 포괄적·통합적 심사체계다. 기존 건물 친환경인증들이 주로 환경(E) 성과에 집중한다면 GRESB는 이를 실현하기 위한 거버넌스(G: 정책 및 전략)와 사회적 책임(S: 이해관계자 참여)을 통합적으로 평가한다. 특히 에너지소비자인 임차인(Tenant)의 참여를 유도해 실질적인 에너지절감과 탄소중립 실현을 가능케 한다는 점이 가장 큰 특징이다.

 

이어 지속가능한 관리 지표이자 글로벌 벤치마크로서 기능을 제공한다. 일반적인 친환경인증이 특정 시점의 성과를 확인하는 정적(Static)인 점수라면 GRESB는 매년 동일한 체계로 심사해 자산의 유지관리 및 개선과정을 추적·관리하는 동적(Monitoring)지표라고 할 수 있다. 무엇보다 전 세계 동일 유형 및 유사 자산군과 비교분석(Peer Group Analysis)이 가능해 글로벌 연기금 및 기관투자자들이 실물자산 투자 시 해당 자산의 경쟁력을 판단하는 가장 신뢰도 높은 표준지표로 활용하고 있다.

 

이에 더해 실질적인 금융시장과 연계성이 뛰어난 것도 차별점이다. GRESB 평가는 단순한 성적표를 넘어 △투자 유치 △조달 금리 결정 △자산가치 평가 등 실제 금융 의사결정(Funding/Financing)에 직접적인 영향을 미친다. ESG 라는 단어의 태생이 2004년 UN에서 비롯돼 2006년 UNPRI(책임투자원칙)를 통해 지속가능성 실행을 위한 기관투자자 및 자산운용사의 역할을 강조하고 있다.

이후 △CDP △파리협약 △Taxonomy △TCFD △GRI △RE100 등 많은 글로벌 이니셔티브들이 등장하고 △CSDDD △IFRS S1·S2 △CBAM 등으로 규제화, 법제화되며 글로벌 금융시장은 기후리스크와 재무리스크를 이중 중대성(Dual Materiality)으로 인식하기 시작했다. 에너지효율과 탄소관리 역량이 부족한 자산은 이미 자본 조달비용이나 투자 매력도 측면에서 열위일 가능성이 높다.

GRESB는 객관적 데이터기반으로 실물자산과 자본을 연결한다. 산업과 자본, 정책, 지속가능성을 연결하는 공통언어(Common Language) 역할을 수행함으로써 기업 혹은 자산운용사는 운영 개선방향을 찾아가고 기관투자자는 리스크와 장기 수익성을 판단한다. 정책 측면에서는 데이터기반 의사결정 및 시장표준화를 지원할 수 있다.

 

■ GRESB 평가체계와 부동산금융 연결방법은
대출을 결정하는 은행 및 투자를 결정하는 투자자·운용사들은 단순히 ‘친환경 자산’이라는 명목을 넘어 데이터로 검증되는 실현 가능한 이익과 효율성 개선을 통한 자산가치 프리미엄을 요구한다.

 

예를 들어 에너지효율이 높은 자산은 운영비 절감으로 인해 자산가치가 제고되고 지속가능성 관리가 체계적인 자산은 △규제대응 △전환리스크 △물리적리스크 영향 등의 측면에서 리스크가 낮다고 평가될 수 있다.

 

지속가능성 요소를 계량화해 평가한 GRESB를 KPI로 활용해 대출 및 채권 발행 시 조달비용을 줄이고 투자자 풀을 확대할 수 있다. 또한 자산의 매수 및 매도 시 대상 자산의 지속가능성 가치 제고부분을 객관적으로 산정하고 상대적 가치를 비교할 수 있으므로 투자자산 스크리닝 및 매수·매도 프리미엄 투자의사결정에 활용된다.

 

우리나라에서는 아직 사례가 없지만 GRESB의 점수 및 Rating을 KPI로 한 지속가능연계 대출(SLL: Sustainability-Linked Loan) 및 채권(SLB: Sustainability-Linked Bond)이 가능하다. 유럽뿐만 아니라 아시아에서도 주로 부동산 전문운용사인 CapitaLand, Keppel 등이 객관적 신뢰도를 위해 GRESB를 KPI로 활용해 Syndicated Loan 등 구조화에 성공한 사례들을 볼 수 있다.

 

향후 녹색금융 관련 자산가치 평가에서 데이터의 중요성은 더욱 확대 심화될 것으로 예상되는데 이때 GRESB는 객관적이고 타당한 신뢰성있는 KPI로서 자산의 성과와 가치를 관리하고 증빙하는 지표로 활용될 수 있다. 특히 다수 이해관계자들이 이해하고 인정하는 지표로서 그린워싱을 불식시키는 장치로서 역할을 할 수 있을 것으로 전망된다.

 

■ 국내·외 ESG시장 동향을 평가한다면
과거 ESG는 기업 이미지 제고나 공시 중심의 영역이었으나 최근 글로벌시장에서는 자산의 운영리스크와 수익성을 판단하는 핵심기준으로 이동하고 있다.

 

특히 실물자산은 주식이나 채권과 달리 관리가 필요한 감가상각 자산이며 ‘얼마나 친환경적으로 보이는가’보다 ‘실제로 얼마나 효율적으로 운영되는가’가 핵심이다.

 

유럽은 △SFDR △CSRD △EU Taxonomy 등 다양한 제도와 규제를 통해 지속가능성 정보를 금융 및 산업 시스템 안으로 편입시키고 있다. 미국 역시 글로벌 기관투자자들을 중심으로 에너지효율과 기후리스크에 대한 요구가 강화되고 있다.

 

일본 또한 GPIF의 스튜어드십 코드 확대와 함께 실물자산분야에서 GRESB 활용이 빠르게 증가하고 있다. 중국 베이징 등 일부 지역에서도 글로벌 지속가능성 평가체계를 활용한 인센티브 및 관리체계 논의가 확대되고 있다.

 

특히 중국은 베이징 CBD 건물등급 기준에 GRESB를 포함하고 쑤저우 산업단지에서 GRESB 별 4개 이상 획득 시 5만위안의 보상금을 지급하는 등 실질적인 인센티브 구조를 구축했다. 반면 국내는 아직 선언적 접근에 머물러 있어 실제 운영성과(Operation Performance)를 요구하는 글로벌 자본시장의 흐름에 선제적 대응이 시급하다.

 

■ 최근 녹색건축 트렌드 역시 변화하고 있는데
녹색건축 역시 ‘설계 중심의 시대’에서 ‘운영 중심의 시대’로 이동하고 있다. 과거에는 친환경인증이나 설계 스펙이 중요한 평가요소였다면 최근에는 실제 건물이 운영과정에서 얼마나 효율적으로 에너지를 사용하고 탄소를 관리하는지(LCA분석·배출량 관리)가 핵심이 되고 있다.

 

건물은 완공 이후 수십년 동안 지속적으로 에너지를 소비한다. 이에 따라 초기 설계만으로 지속가능성을 판단하는 데는 한계가 있다. 최근 글로벌시장에서는 △스마트빌딩관리시스템 △HVAC 효율화 △실시간 운영데이터 관리 등 운영 최적화 역량을 매우 중요하게 보고 있다.

 

GRESB 역시 이러한 흐름을 반영해 실제 운영데이터 기반 평가를 강화하고 있다. △에너지사용량 △온실가스 배출량 △물 사용량 △폐기물 배출량 등 실제 데이터 비중을 점차 높이는 동시에 이에 대한 검증을 요구하고 있다.

 

앞으로는 ‘얼마나 친환경적으로 설계했는가’보다 ‘얼마나 효율적으로 운영되는가’가 더욱 중요해질 가능성이 높다. 결국 녹색건축은 기술 자체의 문제가 아니라 운영역량과 데이터 신뢰성의 문제로 이동하고 있는 것으로 분석된다.

 

■ 에너지사용량·온실가스배출량 등 정량지표 확대 요구에 대한 대응 계획은
글로벌시장에서는 이미 정량 데이터 중심 평가가 빠르게 확대되고 있다. 특히 에너지사용량과 탄소배출량은 더 이상 선택적 지표가 아니라 자산경쟁력을 판단하는 핵심기준이 되고 있다.

 

GRESB는 이에 발맞춰 데이터기반 평가를 지속적으로 강화하고 있다. 앞으로는 단순 보고수준을 넘어 검증(Verification) 및 제3자 확인(3rd-Party Assurance)을 바탕으로 한 데이터 신뢰성(Data Quality) 확보와 실시간 운영관리 역량까지 중요성이 확대될 것으로 보고 있다.

 

■ 최근 글로벌 투자시장에서 데이터센터 ESG성과가 중요해진 이유는
AI산업 확대와 함께 데이터센터는 단순 IT시설을 넘어 막대한 에너지를 소비하는 핵심 인프라로 자리잡고 있다. AI 연산은 대규모 전력과 냉각을 필요로 하며 친환경 문제와 직결된다.

 

이에 따라 글로벌 투자자들은 데이터센터의 지속가능성 및 관련 개선성과를 매우 중요하게 보기 시작했다. 앞으로 데이터센터 경쟁력은 얼마나 많은 서버를 보유했는가보다 얼마나 에너지 운영효율성이 높은가에 달려 있다는 평가가 나오고 있다.

 

■ 데이터센터의 지속가능성에 있어 가장 중요한 평가요소는
일반 실물자산대비 데이터센터의 에너지소비량이 막대해 환경오염에 대한 영향이 크므로 핵심은 운영효율성이다. 대표적으로 △PUE(Power Usage Effectiveness) △냉각효율 △재생에너지 활용률 △물 사용량 △운영 안정성 등이 매우 중요하다.

 

특히 냉각은 데이터센터 전체 에너지소비의 상당 부분을 차지하기 때문에 Cooling Efficiency 개선이 핵심 경쟁력이 되고 있다.

 

전력사용에 있어서도 얼마나 스마트하게 운영할 수 있는가가 중요해질 것이다. 실시간 운영데이터기반 최적화뿐만 아니라 탄소중립을 위해 재생에너지 조달이 거의 필수요소가 되고 있다.

 

■ 국내 데이터센터산업 과제는
우리나라는 IT 인프라수준이 매우 높고 데이터센터 수요도 빠르게 증가하고 있다. 다만 글로벌시장과 비교하면 아직 운영성과 데이터를 기반으로 한 관리체계는 발전 여지가 있다.

 

특히 국내는 전력망 부담과 재생에너지 접근성 문제가 동시에 존재한다. 전력수요는 폭증하는데 수도권 전력공급은 한계에 다다랐고 대규모 전력을 공급할 수 있는 송전망 확보는 어렵다. 탄소중립 실현을 위해 신재생에너지(RE100)를 조달해야 하는 경우 화석연료 의존도가 높은 국내 환경상 탄소배출권 부담이 커지고 있다.

 

또한 △주민 수용성(NIMBY) △전문 운영인력 확보 △고성능 AI서버 대응 냉각인프라 구축 등도 함께 해결해야 할 과제다. 결국 앞으로는 단순한 시설 확장보다 효율성과 운영안정성 중심 접근이 필요하다.

 

데이터센터 개발에 막대한 자본을 투자하는 글로벌 투자자 관점에서는 국제기준에 부합하는 데이터 투명성과 비교 가능성이 중요하다. 그런 측면에서 GRESB와 같은 글로벌기준 활용은 데이터센터 산업의 신뢰도를 높이는 데 필수적이라 판단된다. GRESB는 이러한 니즈를 감안해 올해부터 부동산과 인프라 외 데이터센터를 별도 분류해 심사가이드라인을 제공하고 있다.

■ KDCC와 업무협약을 진행하게 된 배경과 기대효과는

최근 1~2년 사이 AI의 급속한 발전 및 전세계적으로 데이터센터 개발이 폭증하는 가운데 산업은 앞으로 국가 경쟁력과 직결되는 핵심인프라가 될 가능성이 높다. 그러나 동시에 막대한 에너지소비와 탄소배출이라는 환경문제도 함께 안고 있다.

 

KDCC의 경우 데이터센터 개발에 들어가는 여러 시설 설비장치 관련 산업의 핵심지원 협력 네트워크다. 업계에서는 이미 지속가능성에 대한 인식을 가지고 있지만 무엇을 어떻게 할 지에 대한 구체적이고 통합적인 실행가이드는 명확하지 않다.

 

이에 대해 GRESB는 글로벌기준을 제시하며 폭넓은 생태계를 이끌어나가는 역할을 KDCC와 같이 하고자 한다. KDCC와 협력은 단순 협약을 넘어 국내 데이터센터 지속가능 생태계 구축과 글로벌기준 연계를 위한 의미있는 출발이라고 생각한다.

 

■ GRESB AP프로그램이란
지속가능성 역시 결국 데이터와 운영역량을 기반으로 발전할 수밖에 없다. 이를 위해서는 산업 전반의 전문인력 양성과 공통기준 확산이 중요하다. GRESB는 이를 위해 2024년부터 전문역량을 개발하는 프로그램인 GRESB AP(Accredited Professional)를 도입했으며 이를 전문 생태계 확대를 위한 교두보로 삼고자 한다.

 

 

GRESB AP프로그램은 실물자산 지속가능성에 대한 글로벌기준과 분석체계에 대한 이해도를 높이고 자격을 증빙할 수 있는 실무형 교육 프로그램이다.

 

앞으로는 경영·건축·설비·금융·데이터 분야가 융합되는 형태로 산업구조가 변화할 가능성이 높기에 이러한 전문성 확보가 더욱 중요해질 것으로 보고 있다.

 

한국에서는 파트너사인 EAN Technologies가 AP프로그램을 운영하고 있으며 실물자산 지속가능성분야의 전문 생태계 확대를 위한 역할을 수행하고 있다.

 

특히 GRESB AP 교육프로그램의 의의는 단순한 지식의 전달에 그치지 않고 업계 내 정보공유 및 Thought Leadership 형성을 위한 네트워크 및 커뮤니티 형성을 목적으로 하고 있다. GRESB의 필요성에 대해 보다 많은 공감을 얻고 지속가능 사회를 앞당기는 데 있어 더 많은 참여자를 유도하는 Engagement 활동이 중요하다.

 

공통된 언어로서 지속가능성 지표 GRESB는 자본의 흐름(기관투자자·운용사·자산관리)과 운영효율성 제고 필요에 따라 더 많은 기업과 투자기관과 자본을 모이게 하는 핵심 역할을 주도한다. AP 커뮤니티는 이러한 Engagement를 활성화·고도화하는 기반으로 작용하게 될 것을 기대하고 있다.

 

■ 마지막으로 하고 싶은 말은
지금 글로벌시장은 지속가능성을 단순한 이미지나 선언의 문제가 아니라 생존과 경쟁력의 문제로 바라보고 있다.

 

유럽 등 주요 시장에서는 이미 규제와 비용 현실화가 시작되고 있으므로 지속가능성 대응을 늦출수록 미래 비용부담은 더 커질 수 있다.

 

우리나라는 이미 글로벌산업과 금융시장에 핵심적으로 연결된 국가다. 경제규모 및 GDP, 산업전반에서 글로벌 최고 역량을 창출하고 유지해 나가기 위해 이제는 지속가능성을 단순한 유행이나 비용부담으로 보기보다 미래 경쟁력을 위한 데이터전략의 관점에서 접근할 필요가 있다.

 

GRESB는 실물자산의 Performance를 측정하는 데이터기반 플랫폼 및 글로벌 벤치마크를 제공 중이다. 실물자산의 실질적인 운영성과 및 효율성을 개선하는 데 필수적인 산업·정책·금융·지속가능성 등을 관통하는 글로벌 공통언어로서 지속가능성 생태계 조성에 있어 한 축을 담당해 나가겠다.