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스페셜리포트

‘급성장’ 리모델링시장…GR인센티브 정책개발 필요

‘절차·시간 이점’ 2030년 44조원시장 형성
500만호 노후주택시대 23% E절감 ‘기대’
GR 공익성 감안 혜택부여…사업성 향상해야



최근 리모델링시장이 급성장했다. 좋은 집에서 살고자 하는 욕구, 부동산 가치를 향상시키고자 하는 욕구 속에서 대부분의 노후아파트들이 재건축과 리모델링을 저울질하고 있다. 이중 리모델링은 절차, 기간 측면에서 수월하며 용적률이 높은 경우 사업성에서 유리하면서도 신축에 준하는 주거환경을 확보할 수 있어 관심이 높다.

이러한 환경을 발판삼아 건축물 탄소중립정책의 일환으로 추진 중인 그린리모델링(GR)을 활성화하자는 주장과 함께 관련 정책방안들이 연구되고 있다. 이번 기획에서는 리모델링 시장동향과 GR을 접목하기 위한 방안에 대해 살펴본다.



GR, 리모델링 발판 활성화 필요
전 세계적으로 온실가스 감축에 대한 요구가 높아지면서 탄소배출 비중이 높은 건물에도 관심이 커지고 있다. 정부는 공공건축물의 녹색건축물 전환으로 국가 온실가스 감축을 목표로 개선에 나섰지만 상황은 녹록지 않다.

세계건물건축연합(GABC)에 따르면 파리기후변화협약의 기후변화 억제 목표가 달성되려면 2030년까지 건물에너지 소비를 30% 이상 줄여야 한다. 지난해 유엔환경계획(UNEP) 보고서에 따르면 전 세계 탄소 배출량의 약 28%가 건물 운용에서 발생하는 것으로 추정되는 등 친환경 건축물의 중요성이 갈수록 강조되고 있다.

탄소중립을 선도하고 있는 유럽은 이미 건물부분 에너지효율화와 관련해 적극적인 노력을 기울이는 것으로 알려졌다. EU는 지난해부터 모든 신축건물에 제로에너지건축(ZEB) 기준준수를 의무화하고 있다.

기존 건물을 매년 일정비율로 GR해 2050년까지 건물부분 온실가스를 80%까지 줄이는 계획도 이미 2009년부터 발표했다. 영국은 에너지성능등급 최하인 건물은 임대하지 못하도록 하는 최저 에너지효율 기준도 도입해 시행하는 것으로 알려졌다.

GR은 노후 건축물의 단열재 보강, 창호 교체, 고효율 에너지설비 설치 등을 통해 건축물의 에너지성능을 개선함으로써 온실가스 배출을 줄이고 거주환경의 쾌적성과 편의성을 높이는 친환경 사업이다. 미래 세대를 위해서라도 이제 GR은 선택이 아니라 필수다.

이에 따라 최근 거주환경 개선, 부동산 가치증대 등에 따라 리모델링사업에 대한 관심이 커지는 가운데 이를 계기로 GR을 활성화시킬 수 있는 방안을 모색해야 한다는 지적이 제기되고 있다.

리모델링은 노후아파트의 거주환경 개선, 건물에너지성능 개선, 녹지조성 등이 가능하면서도 재건축과 달리 골조를 50% 이상 유지해 폐기물을 줄일 수 있어 보다 친환경적인 건축물 에너지효율화의 대안으로 주목받고 있다. 특히 리모델링 시 신축에 준하는 수준의 성능이 적용되며 입주자들이 고성능·친환경자재의 사용을 요구하므로 기존대비 성능개선 폭이 크다.

재건축대비 수월성 높아
주거용 건축물의 노후화가 심각한 사회문제로 대두되는 가운데 리모델링사업이 주목받고 있다. 정부가 정비사업 활성화를 위해 재개발·재건축 규제완화, 역세권 용적률 500% 상향 등과 함께 노후주택이 집중된 1기 신도시를 개선하겠다는 공약을 내세웠지만 지난 8월16일 정부의 부동산안정화 대책발표에서 관련내용이 후퇴하자 리모델링에 관심도가 오히려 증가하는 현상이 나타나고 있다.

그동안 선호가 높았던 재건축사업이 재건축초과이익환수제도, 안전진단 강화 등 규제를 적용받아 추진하기가 어려워짐에 따라 최근에는 재건축단지들이 부동산 하락세를 주도하는 상황이다. 30년이 경과됐어도 안전진단 D 또는 E등급을 받기 어렵고 용적률 규제, 초과이익환수, 조합원 지위양도 금지 등으로 사업추진동력이 약화된 상태다.

반면 재건축사업에 비해 상대적으로 빠른 추진이 가능한 리모델링사업을 추진하는 단지들이 점점 주목을 받고 있다. 리모델링사업은 주요 골조를 유지하면서도 구조, 기능, 미관, 거주환경의 개선을 위해 건축물을 개량하거나 새로운 성능을 추가 또는 변경하는 사업이다. 이에 따라 재건축과 달리 높은 안전등급을 받을수록 유리하다.

준공 후 15년이 지나면 사업을 추진할 수 있으며 기존대비 15%까지 세대 수를 늘릴 수 있고 30~40% 수평·별동증축, 3개층 수직증축이 가능하다. 안전진단에서 B등급 이상을 받으면 수직증축 리모델링이 가능하며 C등급 이상을 받으면 수평, 별동 증축할 수 있다.

이에 더해 사업추진 기간이 재건축보다 짧아 현실적인 주거환경 개선방안으로 평가되면서도 신축에 준하는 구조안전성과 내진능력, 친환경·에너지 절감성능을 확보할 수 있어 노후화되고 불안전한 건축물을 안전하고 효율적으로 만들 수 있는 사업이다.



아직 리모델링 제도상 미비한 부분이 보완돼야 하며 사업활성화를 위해 정부의 추가 대책이 필요하지만 정부가 리모델링사업 활성화에 대한 필요성을 인식하는 만큼 전문가들은 리모델링시장이 더욱 커질 것이며 중층아파트의 리모델링사업 추진이 증가할 것이라는 일관된 전망을 내놓고 있다.

포스코건설의 관계자는 “노후주택이 500만가구를 넘은 상황에서 무조건적으로 재건축사업을 추진하기보다는 단지의 여건에 따라 리모델링사업을 추진하는 것이 현명한 대안일 수 있다”라며 “주택이 노후화되면 주차, 층간소음, 노후설비, 슬럼화 등 여러 문제가 발생하는데 늘어나는 노후주택을 막기 위한 근본대책을 마련해야 하며 이는 정부가 리모델링 활성화를 위한 정책에 신경 써야 할 이유”라고 강조했다.

이어 “실제로 재건축이 여의치 않은 단지들은 리모델링을 선택하는 추세”라며 “리모델링을 추진하고 있었던 단지들도 사업추진에 속도가 붙는 상황”이라고 밝혔다.

리모델링 시장전망 밝아
공동주택 리모델링은 2012년부터 주택법 개정을 통해 세대 수 증가형 리모델링이 가능해지면서 재건축의 대안으로 떠올라 급부상하고 있다.

한국건설산업연구원에 따르면 건축물 리모델링 시장규모는 2025년 37조원, 2030년 44조원에 육박할 것으로 전망된다. 착공면적 기준으로는 2010~2021년 연평균 3.2% 지속 증가했다. 최근 3년간 공동주택 리모델링 시장규모는 △2019년 8,931억원 △2020년 1조4,729억원 △2021년 9조900억원으로 급성장했다.

이러한 성장에 힘입어 대형건설사들이 앞다퉈 시장에 진출하며 역대급 호황기를 맞이하고 있다. 리모델링 최다수주 건설사인 포스코건설은 2014년 이후부터 지난 8월까지 총 23개 아파트를 수주했으며 올해 수주금액 누적 1조5,000억원을 돌파했다. 지난해부터 리모델링사업을 재개한 대우건설은 지난 3월 리모델링사업팀을 신설했으며 지난 7월 기준으로 올해 수주금액 1조1,984억원을 기록했다. 리모델링사업의 강자인 현대건설도 2020년 이후 11개단지 총 1만4,736세대 리모델링 수주에 힘입어 올해 상반기 재건축·재개발을 포함한 도시정비사업 수주금액 6조9,000억원대를 달성했다.

신규건설사 진입도 눈에 띈다. 그간 재건축·재개발에 비해 사업규모가 작아 리모델링시장은 상대적으로 건설사의 관심이 적었지만 잇단 사업지연, 규제완화 연기 등으로 수요가 몰리자 처음으로 시장에 진출한 건설사들이 속속 등장하고 있다.

한화건설은 지난 8월 서울 강서구 염창무학아파트 우선협상대상자로 선정되며 첫 수주를 기록했으며 호반건설은 쌍용건설과 함께 서울 응봉동 신동아아파트 우선협상대상자로 선정돼 첫발을 뗐다. 코오롱글로벌 역시 창원 성원토월 시공사입찰에 컨소시엄으로 참여해 시장진출을 추진 중이다. SK에코플랜트도 지난 5월 쌍용건설과 컨소시엄으로 인천 부개주공3단지를 수주, 시장에 진출했다. 이에 따라 2021년 시공능력평가 기준 11대 건설사가 모두 리모델링시장에서 경쟁하게 됐다.

현대건설의 관계자는 “최근 주거환경 개선과 자산가치 상승측면에서 정비사업에 대한 기대와 관심이 커지고 있지만 재건축사업의 경우 각종 규제를 받고 있어 리모델링이 대안으로 떠올라 수요가 증가하고 있다”라며 “1990년대 초 입주가 시작된 1기 신도시와 용적률이 높아 재건축사업성이 낮은 노후단지 중심으로 리모델링사업추진이 활발히 진행되고 있어 시장규모는 더 커질 것”이라고 전망했다.

대우건설의 관계자도 “리모델링사업은 앞으로도 도시정비사업의 새로운 축으로 자리잡으며 지속 성장할 것으로 전망된다”고 밝혔다.



리모델링 탄소저감 효과 ‘기대’
정부는 2020년 한 해 동안 지원했던 공공건축물 GR 지원사업을 통한 온실가스 감축효과 등을 산정해 본 결과 사업추진을 통해 총 5,300톤에 달하는 온실가스를 절감했으며 온실가스 감축이라는 직접적인 효과와 더불어 5,200억원의 생산유발 효과와 3,562명의 일자리창출 등 지역경제 활성화에 일정부분 기여한 것으로 분석했다.

공사 후 재실자 만족도 등도 높아 국가온실가스 감축목표 및 2050 탄소중립 달성의 주요수단임은 물론 미래 성장의 주요 동력원으로써 GR 사업의 지속적 추진이 필요한 것으로 검증됐다.

한국리모델링협회(회장 김학겸)는 2022년 7월 기준 전국 132개 단지 10만5,765세대가 공동주택 리모델링을 추진하고 있는 것으로 추산하고 있다. 이는 조합설립인가를 득해 리모델링사업을 본격적으로 추진하고 있는 단지들만을 기준으로 한 것으로 추진위가 구성된 사업 초기단지까지 합산하면 이보다 훨씬 많을 것으로 예상된다. 공동주택 성능개선을 통한 에너지절감에 대한 정확한 통계는 없지만 현재 정부는 데이터베이스를 구축해나가고 있다.

심성보 리모델링협회 부회장(대우건설 상무)은 “현재 추진하고 있는 10만여세대가 모두 리모델링을 통해 공동주택 성능개선에 앞장선다면 2020년 공공건축물 GR사업을 통한 5,300톤에 버금가는 온실가스 저감효과가 있을 것으로 기대한다”고 밝혔다.

송두삼 GR얼라이언스 위원장(성균관대 교수)은 “현재 국내 주거건물 중 아파트가 차지하는 비율은 약 64%이며 전체 공동주택 중 15년 이상 노후된 공동주택세대는 이중 약 67%”라며 “국내 최종에너지소비 중 건물부문이 소비하는 에너지는 약 17%, 건물에너지 소비에서 주거건물의 난방에너지 비율은 약 43%임을 감안하면 만약 공동주택을 포함한 주거용 건축물을 GR로 성능개선해 약 20%의 에너지를 절감할 수 있다면 전체 건물에너지소비량의 약 9%를 절감하는 효과가 있을 것”이라고 전망했다.

리모델링 제도 파편화…법령 정비해야
관건은 리모델링사업에 대한 밝은 전망을 어떻게 실현할 것이며 이러한 리모델링사업에 어떻게 GR을 접목할 것인가다. 증축, 대수선이 동반되는 리모델링은 ‘건축물 에너지절약 설계기준’, ‘에너지절약형 친환경 주택의 건설기준’의 적용을 받기 때문에 사업진행 자체만으로도 에너지절감효과가 크다.

국토교통부가 지난 6월 발표한 ‘2021년 건물에너지사용량 통계’에 따르면 단열기준 도입시점인 1979년 사용승인 건축물대비 최근 10년 이내 사용승인을 받은 주거용 건축물은 ㎡당 연간 에너지사용량이 215kWh에서 166kWh로 약 23% 감소한 것으로 나타났다. 이는 리모델링사업만 활성화해도 건물부문 탄소중립에 기여할 가능성이 크다는 의미다.

김학겸 리모델링협회 회장은 “현재 민간에서 진행 중인 공동주택 리모델링사업 내용을 보면 기밀성능이 우수한 창호, 단열성능이 우수한 단열재, 고효율 냉난방기기, 열회수형 환기장치, LED 조명, 태양광에너지, 지열시스템 등 GR사업에서 강조하는 내용이 들어있다”라며 “GR 민간확산을 위해서는 결국 거주성능 문제와 에너지성능 문제를 동시에 해결할 수 있는 공동주택 리모델링사업을 활성화해야 한다”고 밝혔다.

이를 위해 전문가들은 리모델링사업의 가장 큰 장애물인 △수직증축 조건완화 △내력벽철거 확대 △법령·제도 제약사항 완화 △지구단위계획 재정비 등을 개선해야 한다고 주장한다.

먼저 수직증축은 최대 15% 세대수 증가가 가능해 사업성을 높일 수 있지만 B등급 이상의 안전등급을 받아야 하며 2차례의 안전진단과 안전성 검토를 받아야 해 조건이 까다롭다. 실제로 2014년 수직증축이 허용된 이후 지난 2020년 서울 송파성지아파트 단 1곳만 수직증축 허가를 받았다.

그간 연구개발을 통해 수직증축 시 구조안전성을 확보할 수 있는 다양한 기술이 제안됐지만 번번이 심사에서 고배를 마셨다.

신동우 노후공동주택 리모델링추진단(이하 리모델링추진단) 단장(아주대 교수)은 “수직증축에 대한 구조안전성 검토는 추가하중을 감안해 신중해야 하므로 정부에서 쉽게 접근할 수 없는 측면이 있다”라며 “그러나 과학적으로 안전성 확보가 불가능하지 않은데도 책임소재가 두려워 허가하지 않는 것은 바람직하지 않으므로 전문가의 공론화를 거쳐 합리적 기준이 마련될 필요가 있다”고 밝혔다.

2015년 출범한 노후공동주택 리모델링추진단은 당초 수직증축을 위한 리모델링 실증사업을 포함하고 있었으나 정부 지원예산이 감축되며 실증이 무산되기도 했다. 그러나 최근 지반이 약한 땅에 사용되는 말뚝기초공법에 보강말뚝을 적용하는 기술이 제안돼 긍정적인 평가를 이끌어내고 있다.

신동우 단장은 “수직증축이 허가된 송파성지아파트처럼 직접기초공법을 적용하지 못하고 말뚝기초공법을 적용해야 하는 리모델링현장이 대다수이므로 해당 기술이 허가되면 여러 현장의 사업진행에 물꼬를 틀 것”이라고 전망했다.

세대간 내력벽 철거의 경우 수직증축보다 해결하기 더 까다롭다는 평가가 나온다. 수직증축은 통과가 어렵지만 기준에 따른 심사가 이뤄지는 반면 내력벽 철거는 아직 기준도 마련돼있지 않다.

세대간 내력벽은 상부하중을 지탱하며 개별세대를 분리하는 역할을 한다. 이것이 허용되면 앞·뒤뿐만 아니라 좌·우확장도 가능해 신축아파트에서 각광받는 3~4베이 평면이나 특화설계가 가능하다. 재건축을 선호하는 이유 중 하나가 이러한 거주공간의 현대적 구성임을 감안하면 리모델링으로 수요를 더욱 끌어올 수 있는 요소로 작용할 수 있다.

정부는 건축물 붕괴는 큰 인명·재산피해를 야기하기 때문에 안전문제에 신중해야 한다는 입장이며 리모델링업계는 내력벽 철거 시 보수·보강공사가 동시에 이뤄지는 내력벽 조정개념으로서 최신공법으로 보완할 방안이 있다고 주장한다.

또한 리모델링단지 용적률 구현을 위한 법령·제도 제약사항 완화 주장도 제기된다. 리모델링사업은 주택법에 따라 전용면적의 30~40% 증축을 허용하고 있다. 그러나 대다수가 단지 여건과 설계제약사항으로 리모델링 완화기준의 용적률을 100% 실현할 수 없는 실정이다.

용적률 최대 기준을 실현시키지 못하는 주요 원인으로는 △주변 교육시설에 대한 교육환경영향평가 △정북방향 일조권 제한 △채광방향 사선제한 △설계상의 세대 간 간섭 등 4가지로 분석된다.

이러한 문턱을 넘어 가까스로 기존단지 내에서 최적의 설계를 통해 용적률을 높여 사업을 진행하려고 해도 지구단위계획에 따른 제약을 받게 된다.

‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’에 따라 제정하는 지구단위계획은 지자체의 목적에 부합한 토지이용을 위해 수립하며 이러한 목적을 달성할 수 있는 용적률 규제 등을 허용 또는 완화할 수 있다.

서울시의 경우에는 3종 일반주거지역에도 인센티브 조건을 만족할 경우 300% 이상의 용적률로 진행할 수 있으나 이외 지역에서는 계획용적률이 300% 이상이어도 지구단위계획에 따라 법적 상한용적률 300% 미만으로만 건축심의를 통과하도록 제한을 걸고 있다.

경기도 대부분의 리모델링단지들은 용적률이 200% 이상이므로 사업성을 높이기 위해 300% 이상이 되더라도 가능한 최대 용적률 기준으로 사업을 진행해야 세대수 증가형 리모델링의 당초 취지에 부합하는 좋은 사업성이 만족될 수 있다.

대우건설의 관계자는 “정부에서 리모델링 산업활성화를 통해 노후주거환경 개선 및 신규주택공급을 진행하려는 정책목표가 있다면 용적률 완화를 통한 제도·정책적 개선이 필요하다”라며 “이를 뒷받침할 수 있는 지구단위계획 재정비를 통한 기반시설 용량 증설 및 주변여건 개선이 필요하다”고 지적했다.

다만 이러한 제도적 제약사항이나 지구단위계획과 관련된 건축규제는 특례조항을 통한 예외적 허용이 불가피해 사회적 논의가 필요할 전망이다. 이와 관련해 지난 1월 김병욱 더불어민주당 국회의원이 ‘공동주택 리모델링에 관한 특별법(이하 리모델링특별법)’을 대표발의했다.

리모델링특별법은 지자체가 리모델링 기본계획을 10년단위로 수립토록 했으며 인허가 시 기본계획 범위 내에서 주택법·건축법에 우선해 심사할 수 있으며 지자체 건축심의 또는 통합심의를 거친 경우 ‘교육환경 보호에 관한 법률’ 등 문제로 제기된 부분에 한해 적용을 면제토록 했다.

해당 법률은 발의된 이후 지난 4월 국토교통위원회에 회부돼 계류 중이지만 지난 8월24일 안철수 국민의힘 국회의원이 리모델링 등 노후주택 개선에 대해 용도지역 변경, 건축규제 완화 특례를 주요내용으로 하는 ‘1·2기 노후신도시 재생지원에 관한 특별법’을 발의하겠다고 밝혀 향후 분위기가 반전될지 주목된다.

 


GR, 리모델링 ‘손톱 및 가시’ 제거해야
리모델링만으로도 20% 이상의 건물에너지 성능향상이 가능하다고 하더라도 점차 장수명 주택화되는 추세를 감안하면 보다 본격적인 GR요소 적용을 통한 성능극대화도 고려할 필요가 있다.

이에 대해 업계 전문가들은 GR의 당위성, 공익성을 강조할 것이 아니라 리모델링사업 주체이자 의사결정권을 가진 입주자들의 욕구를 면밀히 파악해 이를 만족하는 부분을 공략해야 한다고 조언한다.

심성보 리모델링협회 부회장은 “노후주택의 에너지성능 개선문제는 거주성능의 열악함을 해결하는 문제보다 결코 앞설 수는 없다”라며 “시장논리로도 에너지성능 향상을 위한 투자비용을 몇십년간의 에너지요금 절감을 통해 회수해야 한다면 애초에 투자를 이끌어내기 어려울 것”이라고 지적했다.

신동우 리모델링추진단장은 “공동주택 리모델링단지 입주자들은 얼마나 가치향상이 가능한지 사업성을 중시하고 있으며 국가적 탄소중립은 비교적 부차적 문제일 것”이라며 “GR은 이러한 수요를 꿰뚫어보고 녹색건축기술을 적용할 수 있는 기획을 효과적으로 제시해야 한다”고 강조했다.

보편적 기술이 아닌 보다 향상된 녹색건축기술을 적용하기 위해 실증을 거친 검증된 기술을 사후관리를 포함해 제안하고 이를 적용할 경우 사업성을 향상시킬 수 있는 인센티브를 제안하는 등 방안이 필요하다는 것이다. 예컨대 신기술 적용하는 세대만큼 분양세대 수를 늘려주거나 GR수준에 따른 등급을 차등해 이에 비례하게 증축허용 또는 사업비 보조가 가능하도록 정책을 설계할 수 있다.

또한 GR을 통한 탄소중립이라는 공공성에도 불구하고 이러한 인센티브에 대한 사회적 합의를 도출하기 어려울 경우 지방의 나홀로아파트 등에 시범사업 등으로 리모델링사업을 직접지원해야 한다는 제안도 나온다.

김학겸 리모델링협회 회장은 “리모델링 활성화를 위한 정책제안이 특혜라는 인식은 현행 건축관련 법령들이 모두 신축중심으로 제정된 것에 대한 착시”라며 “리모델링에 적합하지 않은 관련법령을 정비해야 한다는 취지”라고 설명했다.

이어 “만약 이에 대한 여론적 합의가 어렵다면 지적을 받아들여 사업성이 낮아 재건축하기도, 리모델링하기도 어려운 지방의 나홀로아파트부터 시범적용을 검토할 수 있다”고 제안했다.

이처럼 관심이 집중되고 있는 리모델링사업을 발판으로 GR을 활성화하기 위해서는 GR의 공공성, 공익성을 설득할 수 있는 데이터 구축이 필요할 전망이다. 또한 이러한 공익적 행동을 유도하거나 이에 대한 보상을 제공하는 차원의 실효적 인센티브 방안마련과 함께 차등적 인센티브 대상선별이 가능한 인증체계 구축 필요성이 크다. 이와 함께 새로운 인증제의 정확한 적용을 위해 실제 에너지 및 탄소절감 효과를 검증하기 위한 모니터링체계 마련도 병행돼야 할 전망이다.