2018 녹색건축한마당의 메인포럼은 ‘그린라이프를 위한 녹색건축과 녹색부동산’을 주제로 개최됐다.

현재 전국 710만여동에 달하는 기존건물 중 30년 이상 된 노후건축물이 36%에 달한다. 신축건물은 인허가 시 성능확보를 의무화함으로써 에너지절감이 가능하지만 기존건물은 사유재산에 관한 문제여서 관리가 어려운 한계가 있다.

이에 따라 각계에서는 녹색건축의 친환경·쾌적성·웰빙 등 요소를 부동산 가치에 반영해야 한다고 지적한다. 녹색건축물이 고가에 거래됨으로써 경제적 이점을 제공하면 시장에서 자발적인 확산을 기대할 수 있다.

이번 포럼에서는 이와 같은 녹색건축의 부동산 가치향상을 위한 필요성, 해외사례, 개선방안 등이 논의됐다.

발표는 △빅데이터로 바라본 부동산 투자와 녹색건축의 미래(김기원 매일경제 경영지원본부장) △부동산 투명성과 친환경 지속가능성(박성민 JLL코리아 부장) △녹색건축물 인센티브를 통한 부동산 가치향상(박차현 한국감정원 처장) 등으로 구성됐으며 이어 패널토론이 이어졌다.

부동산 E빅데이터 구축해야

김기원 본부장은 ‘빅데이터 부동산투자’의 저자로 부동산투자를 위한 빅데이터 플랫폼 ‘리치고’를 개발하기도 했다.

김 본부장은 “빅데이터를 통해 부동산 투자의 경향과 시대적 흐름을 살펴볼 수 있으며 향후 시장의 변화양상을 예측할 수도 있다”라며 “녹색건축의 부동산가치향상을 위해서도 빅데이터가 구축돼야 하며 이를 위한 데이터수집과 정교한 분류가 선행돼야 한다”고 밝혔다.

부동산 투자 빅데이터 플랫폼 ‘리치고’는 부동산에 영향을 주는 인구, 교통, 시세, 거래량, 소득, 입주물량, 금리, 미분양분, 대출, 글로벌경제 등의 데이터를 분석해 차트로 제시한다.

리치고는 시·도별, 시·군·구별 매매가격과 전세가격을 비교해 상대적으로 저평가·고평가된 지역을 가려낼 수 있는 플라워차트를 제공한다. 또한 지역별 입주물량 데이터와 매매·거래 수급동향 등을 통해 향후 거래시장의 변동성을 파악할 수 있다.

이번 발표에서는 리치고와 감정원의 빅데이터 접목 가능성이 다뤄졌다. 감정원은 국내 710만여동 전체 주택의 월별 에너지사용량 데이터를 보유하고 있으며 이를 녹색건축포털 ‘그린투게더’에 공개하고 있다.

아파트 단지별 에너지사용량 데이터와 아파트 시세데이터 등을 결합해 분석한 결과 고가주택일수록, 노후주택일수록 에너지사용량이 많았다. 다만 기존 통념과는 달리 신축에서 전력사용량이 더 많은 현상과 저가주택의 경우 고가주택에 비해 노후도에 따른 에너지소비량 차이가 거의 없는 점이 밝혀졌다.

주택가격은 소득수준을 나타내는 지표로 활용될 수 있어 소득수준에 따른 에너지사용량을 유추할 수 있다. 전세가를 기준으로 ㎡당 1,800만원을 초과하는 고가주택은 월간 전력사용량과 난방에너지사용량 모두 높았다. ㎡당 1,000만원 이하의 저가아파트가 난방에너지는 802kwh, 전력사용량은 355kwh인데 비해 고가아파트는 각각 875kwh, 455kwh로 저가대비 9%, 28% 높았다.

또한 고가주택의 경우 신축건물일수록 난방에너지 사용량이 적었다. 고가주택은 30년 초과 건축물이 월간 996kWh의 에너지를 소비하는 반면 5년 이하 주택은 660kWh를 소모했다.

다만 저가주택 월간 난방에너지의 경우 5년 이하 주택이 640kWh, 30년 초과 주택이 645kWh를 소모하는 것으로 나타나 큰 차이가 없었다. 이는 소득이 적을수록 에너지비용 부담이 크기 때문으로 분석된다.

또한 신축의 경우 월간 전력사용량이 더 많은 현상도 나타났다. 고가주택은 5년 이하의 경우 430kWh를, 30년 초과의 경우 439kWh를 소비했다. 저가주택은 5년 이하가 378kWh를, 30년 초과가 249kWh를 소비해 노후주택이 오히려 에너지를 덜 쓰는 것으로 나타났다. 이는 신축일수록 엘리베이터, 지하주차장 등의 시설이 많아 공용부 전력소모량이 크기 때문으로 분석됐다.

향후 신축건물의 에너지절감효과를 반감시키지 않기 위해서는 공용부 에너지사용의 효율화 및 고소득자의 에너지절약 의식을 고취할 수 있는 제도·홍보가 필요할 전망이다.

김 본부장은 “건물에너지사용량을 부동산시장 빅데이터와 연계해 분석했지만 공용·전용부분 에너지사용량이 구분되지 않는 등 건물에너지 관련데이터도 보다 정교하게 분류될 필요가 있다”라고 지적했다.

韓, ‘부동산 투명국’ 진입…지속가능성 고민 필요

이어 진행된 ‘부동산 투명성과 친환경 지속가능성’ 주제발표에서 박성민 JLL코리아 부장은 “글로벌 부동산 투명성지수를 보면 우리나라에서 부동산 거래 시 지속가능성에 대한 고려는 개선이 더디거나 선진국과의 격차가 큰 것으로 나타났다”고 밝혔다.

JLL은 부동산 및 투자관리 서비스를 제공하는 글로벌 부동산서비스 회사로 80개 국가에 300여개 지사를 갖추고 있다.

글로벌 부동산 투명성지수(GRETI: Global Real Estate Transparency Index)는 JLL이 2년마다 발표하는 지수다. △성과측정 △시장기본정보 △상장사 지배구조 △규제 및 법률 △거래프로세스 △지속가능성 등 6가지 항목으로 지수를 도출하며 지금까지 10차례 발표됐다.

GRETI에 따르면 우리나라는 올해 처음으로 ‘반투명국가’에서 ‘투명국가’로 진입했다. 2014년 43위, 2016년 40위에 이어 올해 31위를 차지했다. ‘지속가능성’이 새 평가기준으로 도입되면서 G-SEED, 패시브건축 의무화 등에서 높은 점수를 획득한 것이 주요요인으로 꼽힌다.

다만 지속가능성의 7가지 세부평가항목 간에는 격차가 컸다. △신축건물 최소에너지 효율성 기준 △녹색건축 인증제 등 2가지는 만점을 받았지만 △그린빌딩 재무성과지수 △그린임대조항에서는 최하점을 받았다. 또한 △기존건물 최소에너지효율성 기준 △탄소배출보고 프레임워크 △에너지벤치마킹은 중간등급을 받은 것으로 나타났다.

재무성과지수는 개별빌딩에 대한 투자수익률을 산출한 지수다. 우리나라에서는 일반빌딩에 비해 녹색건축물이 재무성과가 더 나은지를 판단할 수 있는 데이터가 없다. 프랑스, 호주 등의 경우에는 그린오피스빌딩과 일반 오피스빌딩의 공실률, 임대수익 등 재무성과를 비교한 데이터를 보유하고 있다.

그린임대조항은 임대 또는 매매 시 에너지성능, 친환경성능 등을 계약서에 명기하고 임차인, 임대인이 상호 합의하에 에너지·자원사용량, 쓰레기배출량 등을 투명하게 공개하는 제도를 말한다. 프랑스의 경우 600평 이상의 상업부동산에는 그린임대조항을 넣어야 하며 영국·호주는 이를 권고하고 있다.

기존건물 최소에너지효율성 기준은 세계적으로도 38개국만 채택하고 있다. 다만 영국은 A~Z로 구분된 에너지효율등급을 기존건물도 반드시 획득해야 하며 F 이하를 받은 경우 상업용으로 임대하지 못하게 한다. 우리나라도 그린리모델링 등을 추진하고 있지만 의무제도는 아니어서 시장활성화는 더딘 상황이다.

에너지벤치마킹 시스템은 임대 또는 매매 시 건축물의 에너지정보를 공개하는 제도다. 미국, 영국, 호주 등에서 활용도가 높다. 일부 국가는 거래 시 건물주가 에너지평가기관에 의뢰한 뒤 평가서를 의무적으로 획득하고 반드시 임차인에게 전달하도록 돼 있다. 우리나라는 그린투게더에 공개돼 있지만 시장활용도는 낮은 상황이다. 과거 에너지성능정보를 건축물대장에 명기하고 매매거래 시 공인중개사에 의한 안내의무화를 추진했지만 관련단체의 반발에 따라 무산된 바 있다.

탄소배출량보고의무는 세계적으로 12개국이 채택하고 있다. 프랑스, 호주, 캐나다, 일본, 영국 등은 상장사의 보고서에 의무적으로 이를 공시해야 한다. 이와 같은 제도 하에서 배출량이 많은 기업은 감축계획을 병기할 확률이 높고 기업 간 경쟁을 유발할 수 있어 효과적인 제도로 평가된다.

녹색건물 가치, 감정평가기준·신축단가표에 반영

이어 박차현 감정원 녹색건축처장은 ‘녹색건축물 인센티브를 통한 부동산 가치향상’ 주제발표에서 “녹색건축물의 부동산가치반영에 대한 요구가 많은데 우리나라도 이에 대한 제도가 마련되고 있다”고 밝혔다.

현재 녹색건축 인센티브는 건축물에너지효율등급, 녹색건축인증, 제로에너지건축물인증 등에 따른 취득세, 재산세, 건축기준 혜택 등이 있다. 또한 그린리모델링을 통한 성능개선 비율에 따라 대출금의 이자를 지원해주는 사업과 공공건물을 대상으로 시공비를 지원하는 사업 등이 이뤄지고 있다.

부동산가치 측면에서는 ‘감정평가 실무기준’에 녹색건축의 가치를 반영토록 하고 있다. 지난 2016년 12월 부동산 가치평가 지침인 감정평가 실무기준에 온실가스 배출량 감축설비, 신재생에너지활용설비 등 친환경설비 및 에너지효율화 설비에 따른 가치증가분을 포함해 감정평가할 수 있도록 개정됐다.

또한 건축물 신축단가표에도 녹색건축물의 경우 더 비싼 단가를 적용받을 수 있도록 보정하고 있다. 녹색건축인증건물은 등급, 용도에 따라 최대 8.45%까지 총공사비를 가산할 수 있다.

이를 비롯해 부동산정보에 녹색건축물 관련내용을 담음으로써 시장에서 심리적 가치평가 요인으로 작용할 수 있게 지원하고 있다. 건축물대장에 녹색인증, 에너지성능지표 등을 유효기간과 함께 기재토록 하고 있으며 부동산포털에 공개되 누구나 열람할 수 있다. 또한 300세대 이상 공동주택, 연면적 3,000㎡ 이상 업무시설은 에너지평가서를 공개해야 한다.

박 처장은 “당초 부동산거래 시 의무제공을 추진했지만 국민권익위원회에서 과도한 제도라는 평가를 받아 무산됐다”라며 “이를 보완하기 위해 국토부에서 전자계약시스템을 추진하고 있으며 거래과정에서 자연스럽게 에너지평가서를 볼 수 있는 방안을 찾고 있다”고 밝혔다.

패널토론, “녹색부동산 제도·방향 구체화 필요”

이어 김광우 서울대 명예교수를 좌장으로 진행된 토론에는 3명의 발표자를 비롯해 △문현준 단국대 교수 △정주철 금호건설 부장 △윤종돈 감정원 단장 등이 패널로 참여했다.

문현준 단국대 교수는 “이번 포럼을 통해 고가아파트의 경우 저가아파트에 비해 에너지를 많이 소비함을 알 수 있었고 향후 우리나라에서도 이와 같은 부분이 더 문제가 될 것으로 우려한다”고 밝혔다.

이어 “우리나라는 제로에너지빌딩 보급에 노력하고 있는데 이를 위해 필요한 데이터와 제공방안에는 어떤 것들이 있는지 궁금하다”고 밝혔다.

이에 대해 김기원 본부장은 “감정원에서 받은 데이터가 구체적이지 않았는데 정확한 분석을 위해서는 세부항목별, 세대별로 자세하게 정리돼있으면 도움이 된다”라며 “녹색건축 확산을 위해서는 사람들에게 녹색건축물의 이점을 설득해야 하는데 이 부분은 데이터분석 결과의 제공을 통해 해결할 수 있다고 본다”고 밝혔다.

윤종돈 감정원 단장은 “글로벌 부동산 투명성지수에서 31위를 차지한 것은 의미있는 결과지만 선진국과는 여전히 격차가 있다”라며 “미국, 유럽은 LEED 인증을 받음으로써 임대 시 이익을 취하고 있는데 이는 임차인들이 녹색건축에 대한 인식을 달리하고 있기 때문”이라고 지적했다.

이어 “그린임대조항의 경우에도 에너지사용량 및 비용 등의 정보공개를 위해서는 관리비공개가 선행돼야 할텐데 JLL은 이 문제를 어떻게 보는지 궁금하다”고 질의했다.

이에 대해 박성민 부장은 “그린임대조항에서 가장 중요한 부분은 가이드라인의 설정 및 보급”이라며 “이후 중요한 것은 임대인, 임차인이 전기·수도비용 등을 공개하고 절감을 다짐하는 노력”이라고 밝혔다.

이어 “이 경우 관리비 공개가 필요해 난고나이 예상되며 이는 다른나라에서도 공히 겪는 문제”라며 “그러나 관리비를 투명하게 공개하되 절약금액에 대해서는 임대인·임차인이 50:50으로 혜택을 보게 하거나 일부 금액을 명목임대료에 전이시키도록 하는 등 조치를 통해 초기 저항을 달랠 수 있다”고 밝혔다.

김광우 교수는 맺음말에서 “녹색건축은 다음 세대의 삶과 지속가능성을 위한 것인 만큼 사용자, 소유자 모두 이득을 볼 수 있는 방향으로 진행돼야 한다”라며 “부동산에 대한 논의는 이와 같은 측면에서 의미가 있으며 녹색부동산 제도·방향이 만들어지면 신축뿐만 아니라 기축건물의 성능개선도 용이해질 것”이라고 밝혔다.