녹색건축 활성화를 위해서는 민간에서의 자발적인 동참이 중요하다. 이를 촉발할 가장 용이한 방법은 일반건축물보다 녹색건축물의 부동산가치가 높다는 인식이 확산되는 것이다.

이 경우 녹색건축을 증명하기 위한 인증제도 확산과 건축물 성능유지를 통한 온실가스 감축도 가능하다.

부동산 감정평가 전문기관이며 녹색건축물인증제(G-SEED) 인증기관인 한국감정원(원장 김학규)의 역할이 부각되는 대목이다. 배철학 감정원 녹색건축처 부장을 만나 녹색건물의 유지관리 실태와 부동산가치적 측면을 들었다.

■ 녹색건축물 유지관리 실태는
현장을 가면 기계설비, 창호, 단열재 등 건물일부로 적용된 부분이 변경되는 경우는 드물다.

그러나 우려되는 부분이 있다. 예컨대 옥상녹화, 조경, 학교 텃밭 등은 경우에 따라 관리가 되지 않는 경우도 있다. 또한 상업용·업무용 건물은 잦은 인테리어에 따른 친환경마감재가 일반자재로 변경되기도 한다.

공식적으로 어느 정도 규모로 변경이 이뤄지는지 확인되지 않았지만 일부 사례를 보면 사후관리가 필요하다고 본다.

다만 이와 같은 변경에 따라 인증건축물의 성능이 급격히 저하되는 것은 아니다. 자전거보관소, 분리수거통 등 변경이 용이한 항목들은 대부분 친환경성 확보를 위한 간접적인 요소여서 치명적인 결함을 야기하지는 않으니 지나치게 우려할 필요는 없다.

■ 유지관리를 위해 재인증이 필요한데
현행기준에서는 기축건물인증 시 유지관리문서, 관리자의 매뉴얼, 관리시스템 등과 함께 시설·설비가 설계대로 위치하고 있는가를 적기도 한다. 즉 관리행위부분을 중요하게 보는 것이다.

만약 인증시설물이 한 번 더 인증받는 제도를 만든다면 이를 확장·발전·구체화시켜 기준을 만들 수 있을 전망이다.

다만 제도적 강제조항보다 자발적인 동참이 필요한 만큼 인센티브 확대가 중요하다. 현재는 재인증에 대한 인센티브 내용이 없는데 향후 기준을 마련할 때 이를 고려한다면 재인증수요도 충분히 발생할 수 있다.

■ 감정평가 시 녹색건축 가치가 반영되나
감정원은 건물신축에 따른 단가를 표로 나타낸 ‘건물신축단가표’를 매년 발간하고 있다. 원가측면에서 건축물의 가격인상요인을 나타낸 것이다. 즉 공사비가 많이 들면 건물가격이 높게 설정될 수 있게 하는 것이다.

녹색건축도 보정단가를 두고 있어 인증건물에 대해서는 최우수등급의 경우 공동주택은 최대 4.2%, 업무시설은 8.45%를 공사비에 가산할 수 있게 돼있다.

다만 이는 비용측면을 다룬 것이어서 가치반영은 되지 않고 있다. 감정평가는 가치반영에 대해 비용원가, 시장논리, 소득 등 3가지로 본다.

시장접근법은 거래사례가 있어야 한다. 실제로 친환경·고단열·고효율이 강조된 건축물이 얼마에 거래된다는 시장참여자의 인식과 거래발생, 실거래 신고액 등을 반영한다.

소득측면은 임차인이 녹색건축물의 저관리비·고쾌적성 등을 인식해 수요가 많아질 경우 임대료 인상, 공실률 하락 등을 가져오는 경우 이를 수익환원해서 가치를 산출하는 것이다.

그러나 아직 녹색건축물의 이같은 거래사례가 부족하고 관련 데이터가 수집되지 않아 부동산 가격에 반영시키기는 다소 시간이 걸릴 전망이다.